С чего начать строительство коммерческой недвижимости

Строительство коммерческой недвижимости в Москве – это серьезный и многолетний процесс, который требует хорошей подготовки и организации. Вот ключевые шаги, с которых следует начать:

1. Разработка бизнес-плана: Определите свои цели, бюджет и ожидаемую доходность проекта. Проведите анализ рынка и оценку конкурентоспособности вашего будущего объекта. Это поможет понять, насколько выгоден будет проект.
2. Поиск участка: Найдите подходящий земельный участок для строительства. При этом обратите внимание на его местоположение, инфраструктуру и доступ к коммуникациям.
3. Получение разрешений: В Москве строительство подразумевает множество разрешений и согласований, включая градостроительное, экологическое и др. Обратитесь в соответствующие государственные органы и получите необходимую документацию.
4. Проектирование: Наймите проектную организацию, которая разработает архитектурный проект, инженерные коммуникации и другие необходимые документы. Проект должен соответствовать местным нормам и стандартам.
5. Выбор подрядчика: После утверждения проекта выберите надежную строительную компанию или подрядчика для реализации проекта. Проведите торги, чтобы получить лучшие условия.
6. Финансирование: Обеспечьте финансирование стройки. Это может включать собственные средства, кредиты, инвестиции и т. д.
7. Строительство: Начните строительство в соответствии с утвержденным проектом и графиком работ. Организуйте стройплощадку, обеспечьте безопасность и качество работ

Эти шаги лишь общий обзор процесса строительства коммерческой недвижимости. Каждый этап требует внимания к деталям и соблюдения местных законов и нормативов. Поэтому обратитесь к специалистам и юристам, чтобы обеспечить правильное ведение проекта.

Как проходит строительство нового коммерческого здания или новостройки

Каждый этап строительного процесса требует детального планирования и согласованной работы специалистов из разных областей, включая архитекторов, инженеров, строителей, дизайнеров и других профессионалов. Эффективное взаимодействие между всеми участниками проекта и строгий контроль за выполнением работ играют решающую роль в успешной реализации строительства коммерческой недвижимости. Перед началом проектирования и строительства зданий разной сложности, ключевым аспектом является определение целей и задач будущего объекта. Учитывая это, процесс движения к достижению поставленных целей начинается с четкого планирования и уверенных действий. Ниже мы подробно рассмотрим девять основных этапов процесса коммерческого строительства, начиная с начального этапа и заканчивая завершением проекта.

Подготовка к строительству

Коммерческая недвижимость создается с целью поддержки и развития бизнеса, и поэтому начальные этапы процесса требуют внимательного анализа и планирования. Важно четко оценить ваши возможности и потенциальные риски. Первоначальная финансовая оценка включает в себя учет ваших собственных средств, возможных инвестиций, доступной государственной поддержки, возможности получения кредитов, займов и других источников финансирования. Желательно иметь доступ к необходимым средствам до начала строительства, чтобы обеспечить бесперебойное продвижение проекта.

Процесс возведения коммерческой недвижимости разделяется на несколько этапов, и поэтому рекомендуется составить детальный план, чтобы учесть все важные аспекты и обеспечить успешную реализацию проекта. План должен включать следующие элементы:

• Концептуальный чертеж будущего здания, позволяющий визуализировать проект.
• Указание размеров и общих параметров здания.
• Этажность и количество помещений, с указанием их площади.
• Выбор типа кровли.
• Определение системы отопления для помещений.
• Указание типа входной группы.
• Учет деталей, таких как ворота, остекление и другие спецификации, несомненно, имеет значение.

Выбор земельного участка

Для начала строительства коммерческого объекта необходим подходящий земельный участок, и правильный выбор может существенно повлиять на будущие затраты. При поиске подходящей земли для строительства следует учитывать ряд ключевых аспектов:

1. Ограничения по планировке и высоте строения на участке и в окрестностях.
2. Наличие необходимых инженерных коммуникаций, таких как электроснабжение, газ, водоснабжение и канализация, как на самом участке, так и в его близкой окрестности.
3. Правила и ответственность, возложенные на местное управление и муниципальные службы в отношении земельного участка.
4. Экологическая чистота и потенциал для развития окружающих территорий.
5. Расположение соседних предприятий и их влияние на ваш будущий бизнес.

Рекомендуется проконсультироваться с юридическими экспертами, чтобы получить профессиональную оценку земельного участка, предназначенного для строительства. Важно проверить правильность документации, границ участка, его категорию и провести инженерно-геологические исследования.

Кроме того, рассмотрите возможность приобретения земельного участка в индустриальном парке, где уже создана необходимая инфраструктура, что упростит процесс строительства коммерческого здания.

Инженерно-геологические изыскания

Результаты геологической экспертизы участка обычно предоставляются продавцом земельного участка. Однако, если такие данные отсутствуют, рекомендуется заказать проведение топографической съемки и инженерно-геологических изысканий у лицензированной компании или организации. Эта информация используется для определения оптимального типа фундамента, который будет использоваться при строительстве будущего здания.

Геологическая экспертиза также позволяет выявить потенциально опасные места на участке, где не рекомендуется строить здание или прокладывать инженерные коммуникации и систему водоотвода. Эти данные позволяют проектировщикам безопасно разместить строение, с учетом необходимого расстояния до соседних построек, и правильно подключить коммуникации и инженерные системы.

Первичная документация и предварительный расчет бюджета

Для начала разработки архитектурного и рабочего проекта коммерческого здания необходимо предоставить несколько важных документов, включая ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), результаты инженерно-геологических исследований и техническое задание, в котором детализируются требования к будущему объекту, такие как размеры строения, тип крыши, остекление и другие характеристики. Поиск специалистов и подрядчиков обычно осуществляется с учетом того, работают ли они в регионе, где планируется строительство, что может упростить процесс получения разрешений и другой необходимой документации.

После одобрения проекта обязательно проводится уточнение строительных расходов. Для получения точного расчета с минимальной погрешностью чаще всего обращаются к строительным компаниям. При составлении бюджета важно учесть и неожиданные расходы, на уровне, например, 10% от общей суммы. Чтобы найти подходящих подрядчиков, часто отправляют запросы сразу нескольким строительным компаниям с целью создания конкуренции и выбора наилучшего варианта.

Особенности выдачи разрешения на возведение коммерческой недвижимости

При строительстве объектов нежилого назначения, призванных приносить стабильный доход, применяются более строгие требования, чем при возведении гражданских зданий и хозяйственных сооружений.

Сначала необходимо выбрать место для строительства и предоставить соответствующие документы в органы, подтверждающие законное владение землей. Это может включать в себя регистрационное свидетельство на участок или арендный договор. Разрешение на коммерческое строительство должно быть получено до начала строительных работ на участке.

После этого, следующим шагом не является только подготовка технического задания для проектной документации, а выбор наименования для будущего объекта строительства. Однако для этого необходимо иметь ясное представление о целях разработанного проекта и технических особенностях будущей деятельности.

Наименование объекта выбирается в соответствии с разрешенным типом использования земли и отражает функциональное предназначение объекта, которое может измениться в случае изменения назначения коммерческой недвижимости.

Перечень обязательных к подаче документов

Разрешение на строительство коммерческих объектов выдается на основании заявления и комплекта прилагаемых документов.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обязательным документом, который необходимо предоставить властям для рассмотрения, является градостроительный план участка земли. Этот документ предоставляется застройщиком бесплатно по запросу в течение одного месяца и определяет границы земельного участка, ограничения на его использование, местоположение разрешенного строительства и параметры подключения к инженерной инфраструктуре.

Материалы, включенные в проектную документацию

Для получения разрешения на строительство коммерческих объектов необходимо представить набор документов, включая:

• Пояснительную записку.
• Схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), в которой указывается местоположение будущего объекта, его доступность, а также информация о культурных наследиях и публичных сервитутах.
• Схемы, демонстрирующие архитектурные решения.
• Информацию о инженерном оборудовании и план инженерных сетей для подключения к инженерным коммуникациям.
• Проект создания коммерческой недвижимости.
• Данные о соответствии строения нормам пожарной или экологической безопасности.
• Информацию о безопасной эксплуатации объекта.

При рассмотрении этих документов учитываются факторы, такие как категория земельного участка, расстояние до жилых зданий и особенности самого коммерческого объекта.

Чтобы получить разрешение на строительство коммерческой недвижимости, можно также обратиться в многофункциональный центр и предоставить все необходимые документы там.

Проектно-сметную документацию можно заказать в проектной организации, и она будет разработана с учетом требований, описанных в законодательстве. Эта документация описывает архитектурные и инженерно-технические решения и содержит данные о мощности коммерческого объекта.

Перед этим необходимо провести инженерно-геодезические изыскания, а для этого можно обратиться к лицензированным специалистам. Получение СПОЗУ и технических условий для подключения к инженерным коммуникациям также может быть облегчено с помощью специалистов, имеющих опыт работы с госорганами.

Юристы могут сыграть ключевую роль в убеждении властей в выдаче разрешения на строительство коммерческой недвижимости, представляя качественную документацию и аргументы в пользу выдачи разрешения. Подача заявления с полным пакетом документов обычно осуществляется в администрации муниципального района, где находится объект недвижимости.

Причины отказа в создании объектов коммерческого назначения

В части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации перечислены случаи, при которых органы могут отказать заявителю в выдаче разрешения на строительство. Если заявленное строительство противоречит плану размещения объекта и требованиям градостроительных норм, то ожидать разрешения не приходится.

Власти соглашаются выдавать разрешение на строительство коммерческих объектов только при условии, что предстоящая деятельность соответствует действующему законодательству. В этом случае, при наличии полного пакета необходимых документов, оформленных правильно и без ошибок, вероятность отказа уменьшается.

После получения разрешения важно начать строительные работы в соответствии с утвержденным проектом, так как разрешение имеет ограниченный срок действия.

Наличие разрешения гарантирует, что коммерческий объект будет построен с соблюдением всех градостроительных и строительных норм и правил, и все необходимые согласования с контролирующими органами будут получены в процессе реализации проекта.

Планирование и организация строительных работ

Качественное планирование строительства оказывает значительное воздействие на исход всего проекта. На этом этапе первостепенно определить и выбрать наилучшее местоположение для будущего здания. Требуется подготовить детальный бюджет и график работ для всего проекта. Также важно на этом этапе выбрать архитектора, чтобы он мог активно участвовать в процессе планирования, и получить необходимое разрешение на строительство, которое даст зеленый свет для осуществления задуманного проекта.

Проектирование коммерческого здания

Далее наступает этап проектирования здания. На этом этапе необходимо разработать план здания, решая следующие задачи:

1. Определить размеры и назначение помещений, а также общедоступных зон.
2. Продумать ориентацию здания и его подключение к инженерным системам.
3. Оценить выполнимость проекта, учитывая строительные нормы и правила, действующие в России.
4. Составить точный прогноз по срокам и стоимости проекта.

На этом этапе команда архитекторов консультируется с заказчиком, чтобы полностью понять его потребности и цели проекта. Затем эксперты начинают создавать эскизы, которые иллюстрируют основные концепции дизайна. Группа дизайнеров также разрабатывает схемы с детальными описаниями материалов, размеров, текстур и цветов.

При совместной работе команды на этом этапе гораздо легче получить точные прогнозы бюджета. Иногда целесообразно привлечь консультантов по технико-экономическому обоснованию и экологическим специалистам, чтобы подтвердить проект и его бюджетные прогнозы. Это помогает избежать неприятных сюрпризов в будущем, таких как нарушения требований и норм.

Расчет стоимости коммерческой недвижимости

Оценка осуществимости включает в себя анализ удобства и требований, связанных с выбранным участком для коммерческого проекта. Этот процесс помогает определить, насколько жизнеспособен проект, основываясь на доступности местоположения объекта, возможности подключения к инженерным сетям, правильной ориентации здания и других факторах. Даже если здание имеет внушительный дизайн, оно может столкнуться с проблемами, если эти аспекты не учтены на этапе начального планирования.

Разработка строительного дизайна

Разработка дизайна включает в себя подготовку подробных схематических проектов, которые включают точные настройки проектных чертежей, охватывая детали, материалы, конструктивные особенности, расположение окон и дверей. Эти схематические чертежи включают в себя:

• Планы строительных площадок;
• Детальные планы этажей, крыш, и отдельных помещений;
• Разрезы зданий;
• Фасады инженерных систем и другие детали.

Рабочие чертежи представляют собой завершающий этап проектирования. На этом этапе все стороны, заинтересованные в проекте, уже согласовали план строительства и разработали контрактную документацию. Эти чертежи и документы будут использоваться как основа для предоставления предложений подрядчиками и будут использоваться в процессе проведения тендеров.

Рабочие чертежи дополняются спецификациями, которые представляют собой письменное описание использованных материалов, методов их установки и ожидаемых результатов. Эти письменные документы помогают лучше понимать чертежи и также являются неотъемлемой частью контракта.

Получение разрешения

Для согласования проектной документации в местных органах власти требуется получить следующие документы:

• Постановление о разрешении на строительную деятельность на выбранном участке;
• Акт обследования участка;
• План исполнительной топосъемки участка;
• Строительный паспорт объекта.

Кроме того, проектная документация должна быть согласована с санитарной и пожарной инспекциями. Для прокладки инженерных коммуникаций необходимо дополнительное согласование с соответствующими органами. Важно отметить, что в случае коммерческого строительства разрешение иногда может быть выдано после завершения работ на объекте. В таких ситуациях возникают сложности в разрешении спорных вопросов с местными властями.

Если здание имеет площадь до 1500 квадратных метров, разрешение на проведение работ может быть получено по упрощенной схеме. Однако, при строительстве объектов большей площади, для экономиия времени, следует обратиться к специалистам. В случае строительства в индустриальной зоне, все вопросы обычно решаются представителями управляющей компании.

Схема строительства

При строительстве коммерческой недвижимости люди часто пытаются сэкономить, разделяя процесс на этапы и нанимая разные подрядные компании для каждого этапа. Например, одна компания строит фундамент, другая устанавливает металлоконструкции, третья возит стены, и так далее. Этот метод, называемый "бригадным," помогает уменьшить расходы, но делает проект менее быстровозводимым и создает много организационных и претензионных проблем.

Существует также схема, при которой одна подрядная организация отвечает за все этапы строительства и решает текущие проблемы на протяжении всего процесса. При этом, если выбрать такой способ, то потребуются дополнительные средства на управление проектом. Однако это сокращает время строительства.

Первый вариант требует от заказчика активного участия в управлении стройкой и решении возникающих проблем, что отнимает много времени, которое можно было бы потратить на основную прибыльную деятельность. Второй вариант, с генеральным подрядчиком, предоставляет более крупную организацию, которая управляет всем строительным процессом и не допускает выхода за рамки нормативных требований. Среди всех рассмотренных схем организации строительства, генеральный подрядчик может быть наилучшим решением. Остальные варианты - это модификации вышеперечисленных схем строительства объектов.

Выбор строительной компании

При выборе подрядчика для проекта строительства необходимо провести тщательный отбор. Важными критериями являются опыт работы компании на строительном рынке, портфель завершенных проектов, а также навыки и компетенции, накопленные во время деятельности. Также важны условия предоставления услуг.

Компания "Айконстр" разрабатывает проекты для строительства объектов, учитывая все соответствующие нормы и требования клиентов. Завершенные строения оснащаются всем необходимым оборудованием для нормальной эксплуатации. Проекты адаптируются под разные потребности клиентов, включая размер здания, вид и толщину утеплителя, цвет полимерного покрытия.

Преимущества сотрудничества с компанией "Айконстр" включают в себя богатый опыт в строительстве, индивидуальный подход к каждому проекту, предоставление комплексных услуг, возможность проектирования и строительства различных типов объектов, наличие собственного производства, использование качественных материалов, современный автопарк специализированной техники и предоставление гарантий на выполненную работу.

Большой опыт и наличие современной техники и оборудования, а также собственного производства, позволяют компании "Айконстр" воплощать проекты любой сложности. Детали металлоконструкций сертифицированы и обладают высокой прочностью. Каждый этап строительного процесса контролируется на соответствие стандартам и технологиям строительства, а расчеты и сооружения выполняются в соответствии с СНиП.